カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/08/06 08:43
不動産売却で忘れてはならないのが「税金」です。
売却した金額がすべて手元に残る訳ではないので、損をしないためにも知識を身に付けておかなければいけません。
今回は、不動産売却でかかる税金の種類と節税方法についてご紹介します。
不動産売却でかかる税金の種類
不動産の売却を進める前に、どんな税金が発生するのか、税金の種類を覚えておきましょう。
印紙税
不動産を売却するときに、課税文書とされる売買契約書の取り交わしが必要です。
売買契約書には、売却金額に合わせた収入印紙の貼付で納税を行います。
・1,000万円を超え5,000万円以下の売却価格：2万円
・5,000円を超え1億円以下：6万円
・1億円を超え5億円以下：10万円
登録免許税
不動産を売却すると、土地や建物の所有権が変更となるため、登記簿を書き換える登録免許税がかかります。
登録免許税の計算方法は以下です。
「登録免許税＝不動産の売却価格×0.4％」
3,000万円の物件では、12万円の登録免許税がかかるので大きな金額になります。
ただ、一般的には契約の中で買主の負担とする事が多いです。
仲介手数料の消費税
個人の不動産売却は、仲介業者に依頼する流れが一般的です。
個人が売却する物件価格自体には消費税が発生しません。
しかし、仲介業者に依頼すると発生する仲介手数料には消費税がかかります。
400万円以上の売買であれば、仲介手数料の上限は「不動産の売買価格（税抜）×3％+6万円」です。
その仲介手数料に対して、10％の消費税が発生します。
譲渡所得税
物件を「売却した費用」が、購入した「取得費用」を上回ると、売却益が出たということになります。
売却益＝収入になるため、「所得税」「住民税」「復興特別所得税」に課税されます。
確定申告が必要になるので、忘れずに申請をしましょう。
不動産売却時にできる節税方法
不動産売却時にかかる税金を節税することも可能です。
節税するとしないでは、手元に残る金額が大きく変わります。
3,000万円特別控除
譲渡所得が出た場合は、3,000万円の特別控除が受けられます。
仮に売却益が2,500万円出たとしても、3,000万円特別控除で、非課税対象にすることが可能です。
本来であれば売却益が出た分、住民税や所得税がかかってくるので、特別控除によって大きな節税効果があります。
ただし、居住用の物件であることや、居住しなくなってから3年以内などの条件もあるので、事前によくチェックしておきましょう。
居住5年超えで節税
不動産売却でかかる住民税は9％、所得税は30.63％ですが、所有期間によって節税メリットがあります。
・所有期間が5年超え（長期譲渡所得）：住民税5％、所得税15.315％
・所有期間が10年超え：住民税4～5％、所得税10.21～15.315％
税率の差が大きいので、所有期間が5年や10年に近い場合は、タイミングを見るのも良い方法です。
不動産売却でせっかく売却益が出ても、税金の支払いで支出が多くなっては意味がありません。
節税は悪いことではなく、正しくルールを活用することです。
知らずに損をしないためにも、知識を身に付けておきましょう。
