カテゴリ：不動産売却コラム / 投稿日付：2025/11/12 21:40
自宅を売却する際、不動産会社に任せたのになかなか内見が入らない、他社からの問い合わせが来ない
――そんなときに気になるのが「囲い込み」です。
今回は、囲い込みとは何か、どうすれば確認できるのか、そして「弊社のお客様で購入希望者がいる」
と言われたときの注意点について解説します。
囲い込みとは？
囲い込みとは、本来は他の不動産会社から買い手を紹介してもらうべき物件情報を、
自社だけで売主・買主の両方を担当しようとする行為です。
売主から見ると、より多くの買主候補にアプローチできず、販売機会を失うリスクがあります。
「弊社のお客様で購入希望者がいます」は両手取引？
専任媒介契約を結んだ際に
「弊社のお客様でこの物件を前から購入希望していた方がいます」
と説明を受けた場合、確かに「両手取引（自社で売主・買主双方を担当）」になる可能性があります。
両手取引自体は違法ではありません。むしろスムーズに決まるケースも多くあります。
ただし、問題はそれが「本当に実在する買主なのか」「他社からの問い合わせを意図的に止めていないか」という点です。
囲い込みされていないか確認する方法・コツ
- １．レインズを確認する
専任媒介契約の場合、不動産会社は契約後7日以内にレインズ（不動産流通標準情報システム）に登録する義務があります。
登録後は、「レインズ登録証明書（公開証明書）」をもらうようにしましょう。
これには「登録日」「公開状況」などが記載されています。
2. 他社にも「この物件、紹介できますか？」と問い合わせる
他の不動産会社に「この物件を紹介できますか？」と聞いてみるのも有効です。
もし「レインズに出ていない」「紹介できません」と言われた場合、販売情報が閉ざされている可能性があります。
3. 販売活動報告を確認する
専任媒介の場合、不動産会社は2週間に1回以上の販売活動報告が義務づけられています。
報告内容に「他社からの問い合わせが〇件」「ポータルサイトでの閲覧数」などの具体的な情報がない場合、
囲い込みの疑いを持っても良いでしょう。
4. 物件ポータルサイトを自分で検索してみる
SUUMO、アットホーム、ホームズなどの大手サイトで、自分の物件が掲載されているかを確認します。
掲載されていない、または掲載が極端に少ない場合は要注意です。
「自社サイトだけでしか掲載していない」場合も、囲い込みの典型的なパターンです。
もし囲い込みの疑いを感じたら？
必要に応じて、媒介契約の見直し（一般媒介に変更など）を検討する
宅建業協会に相談する
まとめ
「弊社のお客様で購入希望者がいる」という説明は、一見頼もしく聞こえますが、
実際には囲い込みのリスクを伴うこともあります。
売主としては、レインズの登録状況・他社からの紹介可否・販売報告の透明性をチェックすることで、
自分の物件が正しく市場に出ているかを確認することが大切です。
