不動産売却Q＆A
- まだ売るか決めていませんが、査定だけお願いすることはできますか？
- もちろんです。売却を迷われている段階でのご相談や、資産価値の把握のための査定も大歓迎です。当店ではWeb上で手軽に概算がわかる「AIスピード査定」もご用意しておりますので、まずはお気軽にご利用ください。
- 査定にはどのような種類がありますか？費用はかかりますか？
- 査定費用は完全無料です。査定方法には「簡易（AI）査定」と「詳細（訪問）査定」の2種類があります。
簡易（AI）査定（机上査定）
築年数や面積、周辺の取引データなどを元に、Web上で即座に概算価格を算出します。まずは大まかな資産価値を知りたい場合におすすめです。
詳細（訪問）査定
キャリア20年以上の堀切が実際に現地を伺い、建物・土地の状態等を確認し、木更津・君津・袖ケ浦エリアの最新市場動向を踏まえて精度の高い売却予想価格をご提示します。
- 住宅ローンが残っていても売却できますか？
- はい、問題なく売却できます。売却代金でローンを一括返済する手続きを進めます。
売却額がローン残高を下回る場合（オーバーローン）でも、自己資金の充当や住み替えローンなど、売主様にとって最適な解決策をご提案いたします。
- 「仲介」と「買取」の違いは何ですか？どちらを選ぶべきですか？
- 仲介」は、不動産会社が間に入って一般の買い手を探す方法です。
成約までに数ヶ月かかりますが、相場通りの高い価格で売却できるのがメリットです。
「時間に余裕があり、少しでも高く売りたい方」に向いています。
一方「買取」は、不動産会社が直接その物件を買い取る方法です。
価格は相場よりも下がりますが、最短で確実に現金化でき、仲介手数料も不要です。
また、室内の片付けが不要で、売却後に建物の不具合があっても責任を負う必要がありません。
「急ぎで現金化したい方」や「手間やトラブルを避けて売却したい方」に向いています。
まずは「仲介での想定価格」と「買取価格」の両方を査定してもらい、金額差と手間のバランスを見て選ぶのがおすすめです。
- リフォームやリノベーションをしてから売ったほうが高く売れますか？
- 原則として、売却前にリフォームやリノベーションをする必要はありません。
そのままの状態で売却するほうが、結果的に手元に残るお金が多くなるケースがほとんどです。
理由は、かけたリフォーム費用を売却価格にそのまま上乗せして回収するのは難しいためです。
たとえば200万円かけて綺麗にしても、売却価格が200万円高くできるとは限らず、かえって自己負担が増えてしまうリスクがあります。また、最近の買主は「安く買って自分好みにリフォームしたい」というニーズが高いため、綺麗にリフォームしてしまうことで逆に検討対象から外れてしまうこともあります。
ただし、給排水管の水漏れや壁の大きな穴など、生活に支障が出るレベルの不具合がある場合や、ごく一部のクロス張り替えやハウスクリーニング程度で著しく印象が良くなる場合は、部分的な手入れが有効なこともあります。
まずは何も手を加えずに相談し、そのまま売却した場合の価格や見込みを確認したうえで、手入れが必要かどうかをご相談いただくのが安心です。
- 査定価格が高ければ、その金額で必ず売れるのでしょうか？
- いいえ、査定価格で必ず売れるわけではありません。
査定価格は「この価格ならおよそ3ヶ月以内に売れそうである」という不動産会社による予想価格（目安）に過ぎず、売買契約の確定金額ではないためです。
不動産の売却価格は、最終的に「買主との合意」によって決まります。
そのため、市場の需要や相場とかけ離れた高すぎる査定価格で売り出してしまうと、買手が現れずに売れ残ったり、大幅な値下げを余儀なくされたりするリスクがあります。
査定を受ける際は、提示された価格の高さだけで選ぶのではなく、「なぜその金額になるのか」という客観的な根拠や相場データをしっかり説明してくれる会社を選ぶことが重要です。
- 実際の売り出し価格はどのようにして決めるのですか？
- 売り出し価格は、不動産会社の「査定価格」を基準に、売主様の事情やご希望を考慮して最終決定します。
具体的には、周辺の類似物件の取引事例や現在の売り出し状況、市場相場を元に算出した査定価格をスタートラインとします。
そのうえで、「時間にゆとりがあるから高めの価格で試したい」「いつまでに売り切りたい」といったスケジュールの都合や資金計画に合わせて、ご相談しながら価格を設定します。
査定価格通りに売り出す必要はなく、相場より少し高めに設定して反応を見ることも可能です。
ただし、相場から乖離しすぎると売れ残りの原因になるため、市場の反応を見ながら調整していくことがポイントです。
- 不動産を売却する際、どのような費用や手数料がかかりますか？
- 不動産を売却する際は、売却価格の約4%〜6%程度の諸費用がかかるのが一般的です。主な内訳は以下の通りです。
〇仲介手数料
不動産会社に支払う報酬です。成約価格に応じた上限が法律で定められており（売買価格が400万円を超える場合は「価格の3%＋6万円＋消費税」）、引き渡し時に支払います。
〇印紙代（印紙税）
売買契約書に貼る収入印紙の費用です。売買金額によって異なります。
〇登記費用（抵当権抹消・住所変更など）
住宅ローンが残っている場合の抵当権抹消手続きや、登記簿の住所変更などを司法書士に依頼する費用です（数万円程度）。
〇一括返済手数料
住宅ローンを繰り上げ全額返済する際、金融機関に支払う手数料です。
〇その他必要に応じてかかる費用
状況により、譲渡所得税（利益が出た場合）、測量費用、建物解体費、不用品処分代、ハウスクリーニング代などが必要になることがあります。
費用の大半は売却によって得た手元金（売買代金）から精算できるため、最初からまとまった現金を用意しなければならない費用は一部に限られます。
事前に「手元にいくら残るか」の資金計画を立てて進めることが大切です。
- 解体費用や不要品・家具の処分費用はどちらが負担しますか？
- 原則として、解体費用や不用品・家具の処分費用は「売主」が負担します。
不動産売却では、引き渡しの際に物件を「空の状態で引き渡す（現況渡しであっても残置物は撤去する）」ことが契約上の基本となるためです。
それぞれの一般的な扱いは以下の通りです。
〇不用品・家具の処分費用（売主負担）
原則、買主へ引き渡す期日までに売主様自身で処分・清掃を行います。
ご自身で処分するか、不用品回収業者に依頼して費用を負担します。
〇建物の解体費用（売主負担）
古家付き土地として売却する場合、「更地にして引き渡す」という条件（更地渡し）で契約した場合は、売主様が解体費用を負担します。
ー例外（負担を抑えられるケース）ー
〇「現況有姿（現状のまま）」や「不動産会社の直接買取」で売る場合
買主（または買取業者）との合意があれば、家具や不用品を残したまま引き渡すことができます。この場合、処分の手間は省けますが、撤去費用が売却価格から差し引かれる（値引きされる）のが一般的です。
〇「古家付き土地（現状渡し）」で売る場合
解体せずそのまま売り出し、買主様側で解体してもらう条件で契約できれば、解体費用の事前負担はありません（その分、土地の価格交渉が入る傾向があります）。
トラブルを防ぐためにも、売買契約をむすぶ前に「不用品や建物をどう処分して引き渡すか」を明確にし、契約書に明記しておくことが重要です。
- 古い空き家や、相続したものの放置している物件でも売却できますか？
- はい、古い空き家や放置された相続物件でも問題なく売却できます。
売却にあたっては、まず亡くなった名義人から相続人への名義変更（相続登記）が必要となります。そのうえで、売却方法には主に以下の3つの選択肢があります。
古家付き土地として売る（現状渡し）： 建物を解体せずそのまま売り出します。事前の解体費用がかかりません。
更地にして売る： 建物を解体して更地で売り出します。見栄えが良くなり買い手がつきやすくなります。
不動産会社の「買取」を利用する： 室内の片付けや解体をせず、そのまま不動産会社に買い取ってもらう方法です。手間をかけず早期に現金化できます。
荷物が残ったままの状態や遠方にある物件でも査定・売却は可能です。
また、一定の要件を満たせば税金が大幅に軽減される「相続空き家の3,000万円特別控除」が使える場合もありますので、まずは一度ご相談いただくのがおすすめです。
- ほりきり太郎不動産と他の不動産会社との違いは何ですか？
- ほりきり太郎不動産は「売主様専属のパートナー」として活動する売却専門店です。
大手や一般的な不動産会社のように買主様と売主様の両方から仲介手数料を得る「両手仲介」を狙って物件を囲い込むようなことはせず、売主様の利益（高値売却・好条件）を最優先に考えた売却提案を行います。
代表の堀切が1対1で責任を持って最初から最後まで対応いたします。
- 媒介契約はどの種類で結ぶことになりますか？
- 当社では、売主様と深く信頼関係を築き、責任を持って売却活動に全力を注ぐため「専任媒介契約（または専属専任媒介契約）」のみでお受けしております（一般媒介はお断りさせていただいております）。
一社に窓口を絞ることで、囲い込みのない透明性の高い売却活動と、密な進捗報告をお約束いたします。
- 不動産をできるだけ高く売るにはどうしたら良いですか？
- 高値売却を実現するための最大のポイントは「売主様専属のパートナー（不動産会社）」を選ぶことです。
大手などの一般的な不動産会社では、1社で買主様と売主様の両方から手数料を得る「両手仲介」を狙い、自社で買い手を見つけるために安易な値下げを提案したり、情報を他社に隠す（囲い込み）ケースがあります。
ほりきり太郎不動産は「売主様専属のパートナー」として、囲い込みを一切行わず、市場全体に広く情報を開示して最も高い価格で買ってくださる買主様を探します。
さらに、キャリア20年以上の地域相場感に基づく「戦略的な売り出し価格の設定」と、内覧時の「第一印象を高める準備」を徹底することで、売主様の利益最大化を実現いたします。
